Case 1

Q : 買うなら、一戸建てとマンションとどちらがいいのか？

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A : 弊社 Aのワンポイントアドバイス

家を買うという前提で云えば、ご夫婦のご年齢を考慮すると維持管理が計画性のあるマンションの方が安心かもしれません。一戸建ては全てにおいて自己責任ですのでメンテナンスの事を考えると大変かもしれません。

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Case 2

Q : 賃貸のままと購入ではどちらがいいの？

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A : 弊社 Aのワンポイントアドバイス

賃貸住まいだと購入に比べて住替えが容易で気持ちが楽です。が、元気な今は良いかもしれないが高齢になって一生涯賃貸住まいと考えると余程の経済的な余裕と元気がないと厳しいかもですね。

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Case 3

Q : 近く結婚予定で新居を探しているがどんな住まいが良いのか？

因みに転勤のあるサラリーマンです。

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A : 弊社 Bのワンポイントアドバイス

結婚され新しい家庭を築く事は大変おめでたい事ですが、結婚されるからといって賃貸にせよ購入にせよ、直ちにどちらかに決めなければならない事はないと思います。

子供さんを授かるまでは、どちらかのご実家のお住まいになりその間に購入資金を貯金されると言う方法もあります。サラリーマンで転勤族であれば購入に踏み切るのは時期尚早かもしれません。

　

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Case 4

Q : 実家が賃貸住まいなので持家の実家を持ちたい。他県で単身サラリーマンをしているが、自分が他県に居ながら生まれ育ったふるさとで実家を（両親と自分のために）自分名義で住宅ローンを使って購入する事は可能か？

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A : 弊社 Aのワンポイントアドバイス

住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）のフラット35という住宅ローンであれば「親居住型」という商品がありますので利用出来ると思います。

また、銀行さんでも対応していただける所もあります。

　

　

　

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Case 5

Q : お恥ずかしい話、貯蓄が殆どないのですが、よくチラシ広告で「自己資金ゼロでも購入出来ます」みたいな事を書いてありますが本当でしょうか？

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A : 弊社 Aのワンポイントアドバイス

結論から言うと全くのゼロ円では購入出来ません。

不動産を購入するためには、不動産そのものの代金と諸経費が必要になります。現在の銀行住宅ローンでは不動産代金と諸経費の全額を融資する商品もありますが、住宅ローン申込の前に先ずは不動産の売買契約を締結しなければなりません。つまり、新築マンションを例にすると売主であるマンションデベロッパーと買主の貴方とで売買契約を締結をする訳ですが、契約をするためには手付金を支払わなければなりません。この手付金は税込み不動産価格の約５％または100万円位を売主から要求されます。

特に未完成物件を契約する際には10～20％を要求される場合もあります。住宅ローンで全額借入申込をし融資承認を受け売買契約締結をしたとしても契約時には 手付金が必要になるという事です。融資が実行され引渡しが完了すると全額融資を受けている場合は売買契約時に支払っている手付金は当然に返還されます。

※売買契約から引渡しまでの間、人質になる見せ金が必要であるという事です。注文一戸建てを土地から購入する場合はちょっとややこしくなりますね！ 

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Case 6

Q : 東京でサラリーマンをしていたんですが、事情があって生まれ故郷に帰って来て転職2ヵ月なんですが、家族で住む良い家を見つけたので購入したいと思っていますが、住ローンが組めますか？

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A : 弊社 Bのワンポイントアドバイス

結論から言うと住宅ローンを組む事は可能です。

全ての転職して間もない方が住宅ローンを組めるという事ではありませんがE様の場合、地場優良同業種への転職という事と、収入も前職と変わらず且つ、国家資格を必要とする職種での 仕事という事で融資機関（銀行）の融資条件は優位になりますので、ご心配であれば融資の事前審査をする事も出来ます。

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Case 7

Q : 一戸建てだと土地と建物の面積が坪や平方メートルで表されていますけどマンションの場合は部屋の広さだけしか解らないし、そもそも土地がないんじゃないの？

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A : 弊社 Bのワンポイントアドバイス

一戸建てはおっしゃるとおり建物と土地の広さが見ればおおよそこれ位なんだなという事が解りますよね。マンションも部屋の広さは見れば解ると思いますが、解らないのが土地の広さです。特にマンションの部屋にそもそもどこに土地が付いてるの？と思われる事でしょう。分譲マンションの場合は原則敷地全体を部屋の所有者等で共有する様になります。

例えば50㎡の部屋が20戸あるマンションで敷地の面積が100坪あったとすると1部屋に対する土地の広さは5坪となります。この部屋に対する土地の広さの事を「土地の持分」と言います。土地の場所の指定はできませんが、敷地に対して自分の部屋の広さ（専有面積）によって土地の権利が按分される事になります。

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Case 8

Q : マンション購入を考えていますが少し資金が足りません。パートで時々仕事はしていますが正社員でもないしアルバイトみたいなものです。他に収入はありませんが遺族年金をもらっていますが住宅ローン借入は難しいですよね？

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A : 弊社 Bのワンポイントアドバイス

ご年齢と借入希望額にもよりますが年金を収入とみなして住宅ローンの借入は可能です。

特に住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）のフラット35であれば取組みやすいです。

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Case 9

Q : 建売の一戸建て購入を考えており住宅ローンを利用したいと思っていますが、1年前に両親が住んでいる実家をリフォームした際にリフォームローンのの連帯保証人になっていますが、自分名義で借入していないので今回の住宅ローン借入については問題ないですよね？

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A : 弊社Aのワンポイントアドバイス

ご主人様が連帯保証人になっているが「自分が借りていないので大丈夫ですよね？」との事ですが、今回のご自身の住宅ローン借入には少なからず影響があります。

先ず、連帯保証人になったという事は法律的にはご自身が借入したものと同等の返済義務を負う事になります。そして、この情報は連帯保証人になられた際に金融機関からの申し出により個人信用情報機関にその事実が登録されます。よって、ご両親の名義で借りたリフォームローンであってもその借入についての連帯保証債務を負っている事なりますので、この借入を含めたところでのご自身の住宅ローンの借入審査となりますのでご希望の借入額が賄えない可能性はあります。銀行での審査の前に当方で試算する事ができますので疎明書類をご持参されてください。

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Case 10

Q : 今持家で年寄夫婦2人で住んでいるが子供達も独立して広すぎるため便利な所のこの様なマンションに住替えたいがローンも組めない我々が住替える方法はあるか？

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A : 弊社Aのワンポイントアドバイス

シニアご夫婦の住替えで住宅ローンの利用が不可能な場合で一番可能性のある方法は今所有の住宅を売却し、その売却金を購入資金に充てる事です。この方法には大きく二つの方法があります。

一つ目は今の住宅を売却（業者買取り）し、賃貸住まいをしながら住替え物件を探す。

二つ目は今の住宅に住みながら業者に売却依頼をし停止条件付で住替え物件の購入をする。但し、停止条件付契約は売り手業者にリスクがあるため物件によっては受けて貰えない可能性があります。

※今回のケースでの停止条件付契約とは現宅を一定の売却期間を定めて売れなければ住替え物件の契約も白紙解約になるものです。

他にも対応可能な色々なケースがありますので詳細の打合せが必要です。

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Case 11

Q : 家を買うと色々と税金が掛かるって聞いたけどどんな税金が掛かるんですか？

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A : 弊社Bのワンポイントアドバイス

不動産（お家）を購入すると①購入時②所有期間中に税金が掛かります。

①購入時には物件代金中の建物価格の消費税、契約書貼付用印紙代、登記費用、不動産取得税等が掛かります。

②所有期間中には固定資産税、都市計画税が掛かります。

※契約書貼付用印紙代、不動産取得税、登記費用、固定資産税には条件によって現在軽減措置がされています。

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Case 12

Q : 今他の新築マンション（2年後に完成予定）を購入する契約をしていますが、夫婦で話した結果やっぱり購入を見送ろうという事になったのですが契約時に支払った手付金は返してもらえるんでしょうか？

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A : 弊社Bのワンポイントアドバイス

原則、自己都合による解約は手付金は没収されます。

①売買契約時に売主に支払った手付金は契約が成立した事を証する証約手付

②買主売主の双方が契約を解除しようとする際の契約解除権を留保するお金

③買主売主のどちらかに債務不履行（契約上の約束を破った）があった場合に損害賠償とは別に相手方に没収される。

以上、3つの意味合いがあります。今回のケースは②に該当し、あくまでも買主の自己都合解約と判断されますので契約時に売主に支払った手付金を放棄する代わりに契約を解除すると言う事になります。が、一定の状況下では手付金が返還される場合もあります。

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Case 13

Q : マンション投資を考えているんですが、住宅ローンは使えますか？

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A : 弊社Bのワンポイントアドバイス

残念ながら投資には住宅ローンは利用出来ません。

不動産投資専用のローンを組むことになります。住宅ローンと比較すると金利は高くなります。

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Case 14

Q : 最近完成した分譲マンションに住んでいますが、近く管理組合の「設立総会」というものがあると案内文が郵送されて来ました。購入する際に営業に方に面倒臭いので管理組合には入りたくない旨を伝えて、営業の方も「大丈夫ですよ」と言う感じだったので、管理組合に加入しなくても大丈夫ですよね？

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A : 弊社Bのワンポイントアドバイス

結論から申し上げると管理組合加入の拒否は出来ません。

マンションを購入されますと、区分所有法という法律で所有者は強制的に管理組合員となります。マンションを買ってなぜ強制的に管理組合員になるかと言うと、マンションは大きく分けて専有部分と共有部分で構成されます。解り易くいうと専有部分はご自身が所有するお部屋で共用部分は各お部屋の所有者全員の所有になる共同エントランス、エントランスホール、エレベータ、廊下や階段などなどです。共用部分は皆の所有ですので、所有者全員で維持管理をして行かなければなりません。だから、購入はしたけれども管理組合には入らないという事は任意では決められないという事になります。また、所有者は法律的に総会に参加し管理規約を遵守し所有、居住する義務も生じます。本当に営業の方が管理組合に入らなくて良いと言ったとしても、今のマンションに住み続ける限りは管理組合の管理組合員でありその地位を逃れる事は出来ません。

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